가족 간에 부동산을 증여할 때 가장 먼저 떠오르는 걱정은 바로 ‘증여세’예요. 실제로 세금이 생각보다 많게 나올 수 있어서, 증여 자체를 포기하는 경우도 꽤 많아요.
하지만 증여세는 무조건 많이 내야 하는 건 아니에요. 현행법에서 제공하는 합법적인 절세 전략만 잘 알아도, 수천만 원 단위로 줄일 수 있답니다. 특히 가족 간 거래는 더더욱 전략이 중요해요.
내가 생각했을 때 이건 단순한 돈 문제가 아니라 ‘가족 재산의 흐름’을 어떻게 계획하느냐의 문제 같아요. 오늘은 2025년 기준으로 가족 간 부동산 증여 시 증여세를 줄이는 3가지 핵심 팁을 알려드릴게요!
📘 증여세 기본 개념 이해
증여세는 말 그대로 재산을 ‘무상’으로 주고받는 경우 부과되는 세금이에요. 부모가 자녀에게 아파트를 주거나, 배우자에게 토지를 증여할 때 세금이 발생해요.
부동산 외에도 현금, 주식, 채권, 차량 등도 모두 증여세 대상이에요. 특히 최근에는 ‘간접 증여’(예: 대신 대출 갚아주기, 전세금 대신 내주기)도 과세 대상에 포함돼서 조심해야 해요.
기본적으로 증여 받은 사람(수증자)이 세금을 납부해야 하고, 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 이내에 반드시 신고해야 해요. 신고를 하지 않으면 가산세까지 붙는답니다.
증여세는 납부 세금 규모에 따라 신고 후 분할납부나 연부연납도 가능해요. 하지만 증여 전 단계에서 절세 전략을 세우는 것이 가장 중요해요.
📊 2025년 기준 증여세율과 공제
2025년 현재 증여세율은 누진세 구조로, 증여 금액이 커질수록 세율도 높아져요. 기본 공제 후 남은 과세표준에 따라 다음과 같이 적용돼요.
📑 증여세율표 (2025 기준)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | - |
| 1억 ~ 5억 | 20% | 1천만 원 |
| 5억 ~ 10억 | 30% | 6천만 원 |
| 10억 ~ 30억 | 40% | 1억 6천만 원 |
| 30억 초과 | 50% | 4억 6천만 원 |
여기에 더해 가족 간 증여일 경우 ‘증여재산 공제’가 적용돼요. 즉, 일정 금액까지는 세금을 내지 않고 넘길 수 있는 기준이죠.
✔️ 부모 → 자녀: 10년 간 5천만 원까지 비과세 (미성년자는 2천만 원)
✔️ 배우자 간 증여: 10년 간 6억 원까지 비과세
✔️ 손자·조부모 간 증여: 기본적으로 부모 → 자녀와 동일
✔️ 증여 공제는 10년 주기로 1회 사용 가능
이 공제를 정확히 활용하면 수천만 원까지 세금 없이 넘길 수 있어요. 아래 절세 전략에서 이 공제를 최대한 활용하는 방법을 설명드릴게요.
💡 절세 팁① 증여 공제 한도 최대 활용
가장 기본적이고 강력한 절세 전략은 바로 증여 공제 한도를 최대한 나눠서 활용하는 것이에요. 한 번에 많은 금액을 넘기면 누진세로 인해 부담이 커지기 때문이에요.
예를 들어 성인이 된 자녀에게 5천만 원까지는 증여세 없이 부동산을 줄 수 있어요. 이를 넘는 순간부터 10% 이상의 세율이 적용돼서 세금 폭탄을 맞게 돼요.
이 전략을 잘 활용하는 방법은 아래와 같아요.
✔️ 자녀가 미성년자일 땐 2천만 원, 성년이면 5천만 원까지 분할 증여
✔️ 배우자에게는 6억 원까지 비과세로 증여 가능
✔️ 10년 주기마다 새로 한도 적용됨
✔️ 공제 내에서 자금 출처조사도 피할 수 있음
이렇게 합법적인 한도 내에서 쪼개서 증여하면 세금 없이 자산 이전이 가능해지고, 조사 리스크도 줄어든답니다.
📦 절세 팁② 분산 증여 전략
부동산을 자녀 한 명에게 한 번에 몰아주면 그만큼 세금 부담도 커져요. 그래서 가족 구성원에게 분산 증여하는 방식이 절세에 매우 효과적이에요.
예를 들어 부모가 아파트 한 채를 자녀에게 주고 싶다면, 한 사람에게 전부 주는 것보다 형제나 배우자에게 나눠서 증여한 후, 합산 관리하는 것이 세금 절감에 유리해요.
✔️ 자녀 둘 이상일 경우 각자 5천만 원씩 증여하면 총 1억까지 무세금
✔️ 배우자에게 먼저 증여한 후, 배우자가 자녀에게 증여하는 방식도 가능
✔️ 손주나 며느리 등 가족 범위 확대도 고려 가능
✔️ 분산 증여 후 공동명의로 보유하면 양도세 부담도 분산됨
물론 가족 내 갈등 소지가 없는 선에서 계획적으로 접근해야 해요. 단순한 명의 분산이 아닌, 실질적인 재산 분할로 인정돼야 해요.
📅 절세 팁③ 사전증여 타이밍 조절
증여는 단지 '주는 시점'이 중요한 게 아니에요. 언제, 어떤 순서로 증여하느냐에 따라 세금 차이가 엄청나게 벌어질 수 있어요.
예를 들어 부동산 가격이 오르기 전에 미리 증여하면 세금 기준이 낮아져요. 반대로 큰 상승이 예상될 때는 나중에 증여하면 그만큼 세금도 늘어나죠.
✔️ 부동산 가치가 낮을 때 증여하면 절세 효과 최대
✔️ 부모가 고령일수록 일찍 증여하는 것이 상속세 대비 유리
✔️ 분할 증여는 10년 단위로 나눠 계획할 수 있음
✔️ 미성년자보다 성인 자녀에게 증여 시 공제폭 더 큼
타이밍을 잘 조절하면 증여세뿐 아니라 이후 양도소득세, 상속세까지 절세하는 효과를 낼 수 있어요. 전체 재산 흐름에서의 전략적 계획이 핵심이에요.
❓ FAQ
Q1. 가족끼리는 증여세 안내도 되는 거 아닌가요?
A1. 아니에요. 가족 간 무상 이전도 세법상 엄연한 증여로 간주돼서 과세 대상이에요.
Q2. 5천만 원 이하는 신고 안 해도 되나요?
A2. 원칙적으로는 세금이 없더라도 3개월 내에 증여세 신고를 해야 추후 조사 리스크를 줄일 수 있어요.
Q3. 부동산 말고 현금 증여도 공제 적용되나요?
A3. 네, 현금도 동일하게 적용돼요. 재산 종류와 무관하게 총 증여액 기준으로 공제돼요.
Q4. 증여세와 상속세는 어떻게 다른가요?
A4. 증여세는 생존 중 자산 이전 시, 상속세는 사망 이후 재산 이전 시 부과돼요. 세율과 공제도 달라요.
Q5. 아파트를 공동명의로 하면 절세에 유리한가요?
A5. 경우에 따라 달라요. 향후 양도소득세를 나눌 수 있지만 증여로 인식될 수 있으니 주의해야 해요.
Q6. 부동산 대신 전세보증금을 대신 내주는 것도 증여인가요?
A6. 네, 세법상 ‘간접 증여’로 간주되어 과세될 수 있어요. 신고 기준은 동일해요.
Q7. 사전 증여와 상속 중 어떤 게 더 유리한가요?
A7. 재산 규모와 연령에 따라 달라요. 보통 사전증여는 절세 설계가 쉬워서 자주 활용돼요.
Q8. 증여세 세무 상담은 어디서 받을 수 있나요?
A8. 세무서, 국세청 홈택스, 또는 세무사무소에서 1:1 상담 가능해요. 상담 기록도 보관하면 좋아요.
